Общие положения

В соответствии с пунктом 3.1 Перечня товарных рынков для ежегодного исследования ФАС России, утвержденного приказом ФАС России от 07.02.2011 №66, а также во исполнение пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Постановление Правительства РФ) управлением Федеральной антимонопольной службы по Белгородской области проведен анализ и оценка состояния конкурентной среды на   товарных    рынках    услуг   по   управлению  многоквартирными  домами   в г. Белгороде и  г. Старый Оскол.

Анализ выполнен в соответствии с приказом ФАС России от 25.04.2010 №220 «Об утверждении порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке» (далее «Порядок») и «Методических рекомендаций  по подготовке обзора состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах» (далее – Методические рекомендации).

Целью проведения данного обзора является оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах Белгород и Старый Оскол  Белгородской области за 2010 год.

В качестве источников исходной информации для определения параметров исследуемого товарного рынка услуг по управлению  многоквартирными домами   в г. Белгороде  и г. Старый Оскол использовались:

·сведения, полученные от администрации г. Белгорода и администрации Старооскольского городского округа о перечне хозяйствующих субъектов, осуществляющих услуги по управлению  многоквартирными домами;

• сведения, полученные от хозяйствующих субъектов, функционирующих на данном товарном рынке;
• информационная база данных о законодательстве Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления, определившая правовые основы реализации жилищных прав гражданам. 

Проведение анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке включило следующие этапы:

Определение временного интервала

исследования товарного рынка

Временной интервал исследования товарного рынка определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка и доступности информации.

В соответствии с постановлением  Правительства РФ от  06.02.2006  №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» органы местного самоуправления с  1 января 2007 г должны проводить в соответствии с Правилами, утвержденными настоящим Постановлением, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

В целях осуществления контроля за исполнением вышеназванного постановления, а также исходя из Методических рекомендаций ФАС России, временные границы товарного рынка услуг по управлению  многоквартирными домами определены с 1 января 2010 по 31 декабря 2010 года.

Определение продуктовых границ товарного рынка

Управление многоквартирным домом включает в себя организацию процесса выполнения работ и оказания услуг по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме.

Предоставление услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на основании заключенных договоров с собственниками помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией является публичным договором

Собственники помещений, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязаны выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3.  управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме

 Управляющая организация на условиях, указанных в договоре управления, обеспечивает:

• содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями к жилым зданиям, установленными техническими регламентами;
• оказание коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме, в соответствии с правилами, принимаемыми Правительством Российской Федерации;
• осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом

В соответствии с пунктом 3.4 «Порядка» предварительное определение товара может быть проведено на основе общероссийских классификаторов продукции, работ, услуг, видов экономической деятельности.

  Для установления продуктовых границ товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами использовался общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД) и общероссийский классификатор услуг населению (ОКУН).

В соответствии с ОКВЭД группа 70.32 – управление недвижимым имуществом, включает в себя следующие подгруппы:  

70.32.1   Управление эксплуатацией жилого фонда. Эта группировка  вида деятельности включает также -  деятельность по надзору за состоянием и  эксплуатацией  жилого фонда.

70.32.2   Управление эксплуатацией нежилого фонда

70.32.3   Деятельность по  учету  и   технической   инвентаризации    недвижимого имущества

Согласно Общероссийскому классификатору услуг населению (ОКУН) группа 041000 – жилищные услуги включают в себя следующие виды услуг:

041105 Содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.                                    

041106  Капитальный ремонт общего  имущества в  многоквартирном доме за счет собственника жилищного фонда.             

041111  Сбор бытовых отходов                                  

041113  Уборка внутриподъездных и придомовых площадей         

 041131  Услуги по управлению многоквартирным домом.            

Учитывая кодификацию общероссийского классификатора услуг населению,  а также исходя из задач, поставленных ФАС России,  продуктовыми границами исследуемого рынка являются услуги по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности

Определение географических границ товарного рынка

При определении  географических границ рынка услуг по управлению многоквартирными домами  положен принцип экономической возможности покупателя приобрести товар на данной территории и отсутствие  такой возможности за ее пределами, вытекающий из сущности товара и его потребительских свойств.

Как следует из статьи 162 Жилищного кодекса РФ, услуга по управлению многоквартирными домами – это оказываемые управляющей организацией работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Таким образом, услуга по управлению многоквартирными домами имеет четкую привязку к территории потребления, т.е. покупатель может удовлетворить свою потребность в получении данной услуги только на той территории, где расположен объект недвижимости – многоквартирный дом, которым необходимо управлять.

Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, возложен с 1 января 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75 на органы местного самоуправления. Что подтверждает вывод о том, что границами рынка является территория муниципального образования, подведомственная органу местного самоуправления.

Учитывая, что для получения услуг по управлению многоквартирными домами на территории другого муниципального образования покупателю необходимо будет сменить объект недвижимости – многоквартирный дом, что нецелесообразно и экономически необоснованно, можно сказать, что географическими границами рынка будет являться территория муниципального образования.

Согласно Методическим указаниям в целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг по управлению многоквартирными домами являются административные границы городов с численностью населения более 100 тыс. жителей.

     Учитывая данные факторы,  а также в соответствии с методическими рекомендациями ФАС России в данном обзоре приняты административные границы городов с численностью населения более ста тысяч человек, таким образом географические границы товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами определились в пределах территориальных границ г. Белгорода и г. Старый Оскол.

Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии со статьей 155 ЖК РФ в состав хозяйствующих субъектов-участников рынка управления многоквартирными домами в городах входят управляющие организации - юридические лица независимо от организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.

Деятельность по управлению многоквартирными домами не является лицензируемой.

На территории г. Белгорода по состоянию на 01.01.2010 осуществляют свою деятельность по предоставлению услуг по управлению многоквартирными домами 25 управляющих организаций, в том числе 12 управляющих организаций составляют 6 групп лиц, а также  9 ТСЖ, которые объединяют собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.

На территории г. Старый Оскол функционируют 13 управляющих организации, 28 ТСЖ и 6 ЖСК.

Перечень управляющих организаций в г. Белгороде представлен в приложении 1 таблица 3, в г. Старый Оскол – в приложении 2 таблица 3.

Покупателями рассматриваемого товарного рынка являются собственники помещений в многоквартирных домах (физические,  юридические лица, органы местного самоуправления).

Расчет объема товарного рынка

и долей хозяйствующих субъектов на рынке.

 С целью всестороннего анализа товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г. Белгороде и в г. Старый Оскол были исследованы следующие показатели:

• распределение многоквартирных домов по способам управления;
• способ выбора управляющей организации;
• состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами, на исследуемом товарном рынке;
• доля частных и муниципальных управляющих организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами на исследуемом товарном рынке;

На территории г. Белгорода  весь жилой фонд находится в управлении (Приложение 1 таблица 2).

 Способы управления многоквартирными домами различны:

• управление управляющей организацией составляет 71,66% от общего объема жилого фонда;
• управление товариществом собственников жилья  - 22,23%;
• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме – 6,11%.

На территории г. Старый Оскол способы управления многоквартирными домами разнообразны:

• управление управляющей организацией составляет 71,36% от общего объема жилого фонда;
• управление товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом  - 28,52%;
• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме – 0,12%;

На территории г. Белгорода услуги по управлению многоквартирными   домами оказывают 25 частных  управляющих организаций (таблица 3), их доля в общем объеме жилищного фонда составляет 71,66%.

На территории г. Старый Оскол данные услуги оказывают 13 частных управляющих организации, их доля  в общем объеме жилищного фонда составляет 71,36%.

В основном способ управления многоквартирными домами, как на территории г. Белгорода, так и на территории г. Старого Оскола выбирался общим собранием собственников помещений в форме заочного голосования, путем заполнения персонифицированного бланка решения. 

По результатам голосования, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса, заключается договор управления многоквартирным домом в письменной форме с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Поэтому управляющие  компании, а также созданные ТСЖ жестко привязаны к определенному территориальному району города и  действуют в рамках  только этих определенных  границ.

В соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК «собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора».

Таким образом, собственники помещений вправе выбрать другую управляющую организацию.

Исходя из этого, все управляющие организации, действующие как на территории г. Белгорода, так и на территории г. Старый Оскол являются потенциальными конкурентами.

 Основным показателем для расчета объема товарного рынка услуг по управлению многоквартирными домами и долей хозяйствующих субъектов на рассматриваемом  товарном  рынке  является  объем  жилищного  фонда  в  г. Белгороде, находящегося в управлении. 

Общий объем жилищного фонда, находящегося в управлении составляет:

• в г. Белгороде – 7832,4 тыс. м², количество многоквартирных домов -1909 штук;
• в г. Старый Оскол  - 4296,2 тыс. м², количество домов – 936 штук.

Исходя из показателей, представленных в приложениях 1 и 2, можно сделать следующие выводы: разброс долей, занимаемых продавцами как на товарном рынке в географических границах г. Белгорода, так и в географических границах г. Старый Оскол, невелик, что говорит о равнозначности присутствия продавцов на данных товарных рынках.

 Определение уровня концентрации товарного рынка

услуг по управлению многоквартирными домами.

Основными показателями, характеризующими уровень концентрации товарного рынка, являются:

• коэффициент  рыночной  концентрации (CR), который рассчитывается как сумма  долей   3-х крупнейших продавцов.
• индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI), рассчитывается как сумма квадратов долей, занимаемых на рынке всеми действующими на нем продавцами.

Показатели рыночной концентрации на  анализируемом товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами за 2010 год составили:

- по г. Белгороду:

• коэффициент  рыночной  концентрации CR3 – 26,43%;
• индекс   Герфиндаля –Гиршмана (НН1) – 549.

- по г. Старый Оскол:

• коэффициент  рыночной  концентрации CR3 – 24,11%;
• индекс   Герфиндаля –Гиршмана (НН1) – 529,5.

Исходя из рассчитанных количественных показателей, характеризующих структуру товарного рынка, можно сделать вывод, что уровень концентрации на анализируемых рынках низкий.

Определение барьеров входа на товарный рынок услуг

по управлению многоквартирными домами.

Одним из основных  экономических ограничений входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами являются высокие капитальные затраты, необходимые для проведения капитальных ремонтов в связи с плохим состоянием жилищного фонда и, как следствие этого, не готовность собственников помещений брать на себя ответственность по ремонту жилищного фонда.

К ограничениям входа на рынок можно отнести отсутствие необходимой информации, недостаточный уровень юридической грамотности собственников помещений в многоквартирных домах и, как следствие, значительное число нарушений жилищного законодательства при исполнении обязанностей и реализации прав, предусмотренных ЖК РФ, что препятствует завершению процедур выбора способа управления многоквартирными домами и дальнейшему развитию анализируемого рынка.

 Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке услуг

 по управлению многоквартирными домами.

Выводы.

Информация о выборе способа управления многоквартирными домами в исследуемых городах и распределении многоквартирных домов по способам управления представлена в таблицах 1 и 2 по г. Белгороду - приложение 1 и по г. Старый Оскол – приложение 2.

Общий объем жилищного фонда в многоквартирных домах составил:

• по г. Белгороду – 7832,4 тыс. м² в 1909 многоквартирных домах;
• по г. Старый Оскол – 4296,2 тыс. м² в 936 многоквартирных домах.

Как видно из таблиц 1 и 2 по состоянию на 01.01.2011:

- на территории г. Белгорода собственники помещений многоквартирных домов полностью реализовали свое право выбора способа управления многоквартирными домами посредством создания ТСЖ в 595 домах, что составляет 22,23% от общего объема жилищного фонда (31,17% от общего количества многоквартирных домов).

Управление 1282 многоквартирными домами или 71,66% от общего объема жилищного фонда (67,16% от общего количества многоквартирных домов) осуществляется управляющими организациями.

Непосредственное управление выбрано собственниками помещений в 29 многоквартирных домах, что составляет 6,11% от общего объема жилищного фонда (1,7% от общего количества многоквартирных домов).
  - на территории г. Старый Оскол собственники помещений многоквартирных домов в 2010 году полностью реализовали свое право выбора способа управления многоквартирными домами посредством:

• создания ТСЖ, ЖСК, ЖК  в 227 домах, что составляет 28,52% от общего объема жилищного фонда (24,25% от общего количества многоквартирных домов).
• управляющей организацией в 690 домах или 71,36% от общего объема жилищного фонда (73,72% от общего количества многоквартирных домов)
• непосредственного управления собственниками помещений в 19 многоквартирных домах, что составляет 0,12% от общего объема жилищного фонда (2,0% от общего количества многоквартирных домов).

Информация о составе хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами, в исследуемых городах представлена в таблице 3 приложения 1 и 2.

На товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами функционируют:

• на территории г. Белгорода - 25 хозяйствующих субъекта;
• на территории г. Старый Оскол  - 13 хозяйствующих субъектов.

Как на территории г. Белгорода, так и на территории г. Старый Оскол услуги оказываются исключительно частными организациями. При этом необходимо отметить, что доля жилищного фонда, находящегося в управлении таких организаций, значительна и составляет по г. Белгороду – 71,66%, по г. Старый Оскол – 71,36% от общего объема жилищного фонда (таблица 4 Приложения 1 и 2)

 Анализируемые товарные рынки услуг по управлению многоквартирными домами являются развивающимися рынками.

На данных товарных рынках услуг по управлению многоквартирными домами функционирует значительное количество хозяйствующих субъектов. Разброс долей, занимаемых управляющими организациями на товарном рынке услуг по управлению многоквартирными домами, невелик, что позволяет сделать вывод о равнозначности присутствия продавцов на данном товарном рынке.

Таким образом, проведенный анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами как в г. Белгороде, так и в г. Старый Оскол,  позволяет отнести рассматриваемые товарные  рынки к рынкам с развитой конкуренцией.

Одним из главных мероприятий по развитию конкуренции в сфере управления жилищным фондом является обеспечение выбора собственниками помещений способа управления многоквартирными домами.

Перевод отношений между предприятиями жилищно - коммунального комплекса и получателями их услуг на договорную основу, отделение выполнения функций собственника жилищного фонда от осуществления хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию этого фонда в муниципальном секторе, совершенствование системы и принципов регулирования тарифов на услуги локальных монополистов в коммунальном хозяйстве позволят:

• перейти на полную оплату стоимости жилищно - коммунальных услуг населением без увеличения в составе такого платежа (в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг) доли собственных расходов граждан, за исключением семей с высокими доходами, не имеющих права на получение жилищной субсидии;
• непосредственно влиять на объем и качество жилищно - коммунальных услуг путем воздействия на жилищно - коммунальные предприятия с целью повышения уровня оказываемых услуг;
• производить конкурсный отбор управляющих компаний и подрядных организаций, предлагающих более качественные услуги по наименьшей цене;
• стимулировать энергоресурсосбережение как со стороны жилищно - коммунальных предприятий (для снижения производственных издержек), так и со стороны потребителей (для уменьшения стоимости потребляемых услуг);
• стабилизировать финансовый поток для организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, сделав его прозрачным и гарантированным.

Мероприятия по совершенствованию систем управления, обслуживания и содержания жилищного фонда изложены в следующих нормативных актах:

1. Постановление администрации г. Белгорода от 06.07.2007 №99 «Об общественных советах по контролю за работой управляющих компаний.
2. Постановление главы муниципального района г. Старый Оскол и Старооскольский район от 20.06.2006 №2728 «О создании рабочей группы по подготовке к проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами»
3.  Постановление правительства Белгородской области  от 24.02.2009  №55-пп «Об утверждении  плана реформирования жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области  на 2009-2011 годы».
4. Постановление правительства Белгородской области  от 24.02.2009  №54-пп «Об утверждении плана мероприятий по поддержке и развитию товариществ собственников жилья в Белгородской области  на 2009-2011 годы».
5. Постановление главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской обл. от 06.09.2010 № 3619 "Об утверждении Порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности Старооскольского городского округа"
6. Постановление правительства Белгородской обл. от 22.11.2010 № 394-пп
   "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"
7. Постановление главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской обл. от 08.12.2010 № 5384 "О раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"
8. Постановление Правительства Белгородской обл. от 13.12.2010 № 430-пп
   "Об утверждении административных регламентов исполнения государственных функций управления жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области"